Quais são os três pilares fundamentais para analisar um leilão?

Os três pilares fundamentais para analisar um imóvel de leilão de forma eficiente e segura são a análise de mercado, a análise financeira e a análise jurídica. De acordo com os especialistas, a ordem em que esses pilares são avaliados é crucial para garantir a produtividade e evitar o desperdício de tempo e energia em oportunidades que não são viáveis.

1. Análise de Mercado

Este é o primeiro passo e o mais importante, pois define se o imóvel realmente representa uma oportunidade de lucro.

• Valor Real de Mercado: Não se deve confiar apenas no valor de avaliação que consta no site do leiloeiro, pois ele pode estar desatualizado ou não refletir a realidade local.

• Ferramentas de Pesquisa: A análise deve incluir a consulta a grandes portais imobiliários para comparar preços de imóveis semelhantes, o cálculo do valor por metro quadrado da região e, se possível, a consulta a planilhas de transações reais de ITBI (como a disponível na cidade de São Paulo).

• Papel do Corretor: Conversar com pelo menos três corretores locais é essencial para entender a liquidez do imóvel e identificar problemas específicos da região, como barulho excessivo ou áreas de alagamento.

2. Análise Financeira (Viabilidade)

Após confirmar que o imóvel tem um bom preço de mercado, deve-se verificar se os custos envolvidos permitem a margem de lucro desejada.

a) Custos Ocultos: Devem ser considerados gastos com o leiloeiro (geralmente 5%), ITBI, registro de imóveis, IPTU e condomínio atrasados (se o edital assim determinar), além de custos com uma eventual desocupação judicial.

b) Reforma e Readequação: É necessário estimar o valor de possíveis reformas ou readequações baseando-se no estado interno do imóvel, que muitas vezes pode ser inferido através de fotos de anúncios antigos ou conversas com o síndico.

c) Lance Máximo: A análise financeira deve resultar na definição de um lance máximo na planilha de viabilidade. O investidor nunca deve ir para um leilão sem esse limite definido, para evitar que a emoção comprometa a lucratividade.

3. Análise Jurídica

Este pilar é deixado por último na metodologia proposta para evitar gastos desnecessários de tempo em imóveis que não possuem viabilidade financeira.

a) Documentação Principal: Consiste na análise detalhada do edital e da matrícula do imóvel. A matrícula fornece o histórico de penhoras, hipotecas e pendências judiciais.

b) Riscos de Anulação: Um ponto crucial é verificar se as intimações dos devedores foram feitas corretamente, pois falhas nesse processo são as principais causas de anulação de leilões.

c) Segurança Legal: É aconselhável que esta etapa conte com o suporte de um advogado especializado para identificar riscos processuais que possam impedir ou atrasar a posse do bem.

Seguir esses três pilares nesta ordem permite que o investidor filtre rapidamente as oportunidades ruins e foque sua energia apenas naquelas que são seguras e altamente lucrativas.